平凉市人民政府办公室关于进一步推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

平政办发〔2021〕3号

各县（市、区）人民政府，平凉工业园区管委会，市直有关部门，中、省驻平有关单位：

为了认真贯彻落实《国务院关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《甘肃省人民政府关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（甘政办发〔2020〕102号）精神，进一步抢抓国家大规模推进老旧小区改造政策机遇，有效改善我市城镇老旧小区居民住房条件和居住环境，进一步提升城镇综合承载能力，经市政府同意，结合我市实际，现提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则。老旧小区改造要坚持“以人为本，把握改造重点;因地制宜，做到精准施策；分类施策，建立模块化、菜单式的项目选用体系；居民自愿，调动各方参与；保护优先，注重历史传承；建管并重，加强长效管理”的基本原则。

（三）工作目标。用5年时间，把应改造的老旧小区改造成基础设施完善、公共配套设施齐全、居住环境整洁、安全健康、管理有序、文明和谐的居住社区，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。到“十四五”末，基本完成全市2005年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

二、改造任务

（一）改造范围。中心城市和县城（城关镇）2005年底前建成的年代较早、结构安全、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的老旧小区（含单栋住宅楼）。

优先改造建成于2000年底前（根据国家年度计划申报要求，适时调整小区建造年限规定），居民改造意愿强烈、参与积极性高的住宅小区。国有企事业单位、市（县、区）管公房、移交政府安置的军队离退休干部住宅小区、军队及院校所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。对已享受过其他中央补助资金进行过改造的城镇老旧小区（如节能改造、“三供一业”改造等），依然存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的，逐步纳入改造规划和计划，但同一改造内容不得重复使用中央补助资金。不得将计划征收拆迁的小区（含独栋住宅楼）纳入城镇老旧小区改造范围，不得将已经实施和计划实施改建、扩建、翻建的棚户区纳入城镇老旧小区改造范围，严禁借城镇老旧小区改造变相搞房地产开发。

（二）改造内容。城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、5G移动通信基础设施以及光纤到户等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施，幼儿园等教育设施，周界防护和高空抛物监测等智能感知设施，以及养老、托育、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

基础类、完善类、提升类中的具体内容，以省住建厅《印发的

（三）编制专项改造规划和计划。要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，形成“储备一批、在建一批、新开工一批、竣工一批”的良性循环，不得盲目举债铺摊子。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。

三、多渠道筹措资金

（一）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，鼓励引导居民出资参与城镇老旧小区改造。通过建立奖补政策，鼓励引导居民进行门窗更换和水表、电表表后改造。鼓励居民通过让渡楼面资源、小区公共收益、投工投劳等多种方式，积极支持城镇老旧小区改造。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于城镇老旧小区改造及物业管理。支持居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。

（二）加大政府财政投入。积极申报争取中央财政专项资金、中央预算内投资等中央补助资金，省级财政予以一定支持。中央和省级财政补助资金主要用于市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。市、县（市、区）财政对城镇老旧小区改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。市政、城管执法、供热、给排水等管理部门减免项目实施过程中的相关规费。

（三）鼓励专业经营单位积极出资。电力、通讯、有线电视、供水、燃气、热力等专业经营单位要积极履行社会责任，主动参与支持城镇老旧小区改造，将老旧小区电力、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造、迁移，优先列入本单位、本系统工程计划，积极向上争取项目资金，按照老旧小区改造项目施工计划和进度做好迁移改造。土建部分建设费用纳入财政支持，网络缆线、电线等更新及规整入地由专业经营单位组织实施。其中，网络通信信号接驳设施及接驳费用由移动、电信、联通、广电等运营单位承担；未列入施工概算老化严重存在安全隐患的强电线路更换费用由电力公司承担；燃气管线更新改造和布设费用由燃气公司承担；小区外供热管网和给排水管网更新改造费用分别由供热公司和给排水公司承担。

（四）支持金融机构提供信贷服务。国开行甘肃省分行、农发行甘肃省分行等金融机构要结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，积极争取金融政策倾斜支持。各商业银行要加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

（五）引导社会力量积极参与。进一步放开与城镇老旧小区改造关联的城市基础设施投资、建设和运营市场，做好基础类、完善类、提升类相关建设项目打捆发包，鼓励引导社会和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城镇老旧小区改造，实现投资主体多元化、投资渠道多样化。支持城镇老旧小区改造实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。推广特许经营、建设—拥有—运营（BOO）、政府和社会资本合作等模式参与改造。社会和民间资本参与城镇老旧小区改造，可享受市场准入、产业扶持和税费减免等优惠政策。

四、项目推进要求

（一）简化项目审批手续

1.纳入城镇老旧小区改造年度计划的项目，根据居民意愿由各县（市、区）政府组织住建、发展改革、财政、自然资源等部门进行联合审查。联合审查通过的改造方案，作为城镇老旧小区改造项目办理立项用地规划、工程建设、施工许可、竣工验收等审批依据，相关部门直接办理审批手续。

2.依据联合审查通过的改造方案，编制可行性研究报告（代初步设计），可研报告应达到初步设计深度，可研批复中需分类明确基础类（主体改造修缮+配套基础设施）、完善类、提升类投资规模和建设内容（需量化）。不涉及土地权属变化的城镇老旧小区改造项目，无需办理用地规划许可，可用已有用地手续等材料作为土地证明材料。

3.城镇老旧小区改造应确保建筑主体结构安全。不增加建筑面积、不改变建筑结构的项目，无需办理工程建设规划许可手续。实行项目建设单位告知承诺制的，不再进行施工图审查。涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，可合并或同步办理建设工程规划许可和施工许可，实行施工图联合审查。允许将工程质量监督手续和施工许可证合并办理。

具体办理流程按照省工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发的《甘肃省城镇老旧小区改造建设项目全流程在线审批工作方案（试行）》（甘工改办发〔2021〕1号）执行。

（二）可研编制和设计要求

1.老旧小区改造前应对小区及建筑物进行综合调查，广泛征询小区居民意见，确定改造内容和标准，制定安全合理、经济适用的改造方案，改造方案要突出小区特色并符合相关要求。

2.老旧小区改造应明确基础类、完善类、提升类改造内容。基础类改造内容应坚持应改尽改;完善类改造内容，应坚持尊重群众意愿、能改则改;提升类改造内容，应坚持立足小区及周边实际条件积极推进，发挥财政资金引导作用，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

3.老旧小区改造应合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。

4.老旧小区改造应选择经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。严禁采用国家、省市明令禁止的产品及施工工艺。

5.建筑物修缮时不得破坏原有建筑的结构安全性，并确保改造后使用安全。新增的设施、管线等应满足防火、防爆等安全要求。

6.老旧小区改造应尊重、保护和利用具有历史文化价值的文化资源、街巷道路、特色景观、历史建筑及古树名木等。延续原有的城市肌理，传承历史文脉。

（三）公开公示

在小区醒目位置公开公示老旧小区改造政策依据、补助资金、改造内容（建设规模）、投资估算、资金到位情况、工期要求、实施主体、监督投诉电话等内容，自觉接受业主和社会监督。

（四）签订改造协议

发布老旧小区改造公告，逐小区召开动员会。由项目实施单位牵头，组织街道办事处、社区居委会、物管单位、代建单位等组成项目组，入户进行宣传动员、签订项目实施协议，改造协议必须一户一签，签约率达到90%以上方可组织施工。

（五）组织施工

组织施工应严格执行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制，加强项目建设全过程质量管理，健全资金安全使用责任体系。一是严格按照《必须招标的工程项目规定》（国家发展改革委2018年第16号令）和《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》（发改法规规〔2018〕843号）规定组织招投标；二是水、电、暖、气、网络、通信、有线电视等专业公司要参与老旧小区改造管网设施的规划设计、图纸会审和竣工验收；三是工程预算、竣工决算要通过财政部门投资评审中心评审；四是资金的使用与拨付应符合政策规定和施工合同的约定；五是加强施工过程质量安全和文明施工管理，严格落实环保要求，减少施工扰民。

（六）竣工验收

项目竣工后，住建、发改、财政、自然资源等相关各方联合施工、设计、监理、受益居民代表、街道办事处、社区居委会按照改造实施方案、施工设计、物业管理验收标准和工程建设现行标准，对老旧小区改造项目进行联合验收。验收合格后方可投入使用，同时做好城镇老旧小区改造项目档案管理。

（七）交付使用

综合验收后符合交付条件的改造小区，移交原物管单位或主管部门（产权单位）管理。对无物业管理、无主管部门的“三无”小区，移交给所在街道社区，指导成立业主委员会，选聘物业服务企业管理。

五、统筹推进实施

（一）坚持政府主导。要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）明确实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接城镇老旧小区改造，支持有实力的国有企业参与城镇老旧小区改造项目建设。支持市、县（市、区）政府原有的融资平台通过市场化改制，实现市场化运营，在不承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接城镇老旧小区改造服务。鼓励采用工程总承包（EPC）、全过程工程咨询服务等推进项目建设。

（三）推进片域改造。坚持以改造小区为基本单元，整合推进片域改造，实现养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安（如派出所、社区警务室）等各类设施增设、更新，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等管线改造规划计划与城镇老旧小区改造规划计划相衔接，做到整体规划、协调配套、同步建设、全面推进。同时，建立存量资源整合利用机制，落实土地支持政策。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑、古树名木的，要严格落实相关保护修缮要求。

（四）完善管理机制。老旧小区改造完成后，一是全面推行以街道社区党组织为核心，整合居委会、业委会、物业服务企业等多方力量参与的“四位一体”社区管理模式，落实物业管理措施，巩固改造提升成果，防止先改后乱。二是同一改造片区内物业管理分散或无物业管理的，鼓励在土地权属不变、产权性质不变、载证面积不变的前提下，打通围墙，由“小物业”变“大物业”，通过规模化经营降低成本，提高物业服务质量。三是已委托物业服务企业实施社会化管理的老旧小区，改造完成后，继续由原物业公司负责管理；原主管部门或产权单位管理的老旧小区，改造项目完成后，继续由主管部门或产权单位提供后勤式管理，并逐步向专业化、市场化物业管理过渡；无物业管理、无主管部门（产权单位）的“三无”老旧小区，改造完成后，具备社会化、专业化、市场化管理服务条件的，由街道社区指导成立业主委员会（无法成立业主委员会的，由社区居委会在广泛征求业主意见的基础上代表业主），选聘物业服务企业实施物业管理:对规模较小，暂不具备社会化、专业化、市场化管理服务条件的小区，由社区居委会组织实施环境卫生、秩序维护、维修管护等基本物业服务，管理维护费用由小区业主共同承担。

（五）加强维修资金管理。各县（市、区）要督促老旧住宅小区业主严格按照《平凉市住宅专项维修资金管理办法》，交存住宅专项维修资金。未交存住宅专项维修资金的，要按照规定补交住宅专项维修资金;住宅专项维修资金余额不足首期专项维修资金交存数额百分之三十的，要按照规定续交住宅专项维修资金;物管单位或建设单位已代收的住宅专项维修资金，由县（市、区）政府委托审计部门对资金归集、使用情况进行审计，审计结果向业主公示后，将代收的住宅专项维修资金全部划转至县（市、区）住建局设立的住宅专项维修资金专户，专项用于住宅共用部位、共用设施设备的维护、更新和改造。

（六）明确责任分工。各级住建部门要切实担负起城镇老旧小区改造的组织协调和督促指导职责，各有关部门要按照职责加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时研究解决工作中的新情况新问题，完善相关政策措施。街道办事处、社区居委会要充分发挥职能作用，及时化解改造过程中产生的矛盾和问题。具体如下：

1.各县（市、区）政府负责协调督促相关部门和街道办事处按照职责分工，全力配合工程建设。

2.县（市、区）住建部门负责改造项目调查摸底、计划申报、资金争取、方案审定和综合协调，对项目实施全过程进行监督管理、督查检查，协调相关部门和单位配合工程建设。县（市、区）建管中心负责对项目实施过程中的质量安全和环保治理进行监督管理，加强日常巡查检查。县（市、区）公用局负责改造小区雨水接驳位置确定和道路开挖占用审批；配合做好城市道路开挖损坏设施及路面的恢复工作。县（市、区）住建局负责牵头组织县（市、区）执法局、公安局、生态环境局做好垃圾清运路线的审批。县（市、区）执法局负责配合拆除小区内煤炭房、储物间和临街违章建筑。

3.县（市、区）发改部门负责改造项目中央预算内投资的争取及日常监督管理，审查批复项目可行性研究报告。

4.县（市、区）财政部门负责改造项目中央、省级专项补助资金的监督管理，审核工程预算、批复竣工财务决算，筹集拨付配套资金。

5.县（市、区）自然资源部门负责按照各自规划，做好老旧小区立面色彩效果、建筑风貌的监督指导工作，做好新增建设项目的规划审批工作。

6.县（市、区）审计部门负责改造项目工程建设、资金使用，工程结算和决算、政策执行的审计工作。

7.县（市、区）生态环境部门负责对老旧小区餐饮油烟和娱乐场所等产生的环境、噪声污染及扰民现象进行整治。

8.县（市、区）信访部门负责老旧小区信访维稳工作，接待群众来信来访，做好政策宣传和问题答疑。

9.县（市、区）街道办事处、社区居委会负责做好宣传动员、施工配合、矛盾纠纷处理和后期物业管理工作。

10.县（市、区）给排水公司负责对小区外给排水管网进行整治改造，并配合小区内给排水改造，确定给排水接驳位置，配合更换户内智能水表、小区内远程水表。

11.县（市、区）电力公司负责对户外强电线路进行改造，安装智能电表，对小区专用变压器改造到户，达到“一户一表，计量出户、抄表到户、收费到户”的要求，对影响外墙面施工的强电线路进行迁移改造并做好安全防护，对智能电表进行校验接驳。

12.县（市、区）移动公司、电信公司、联通公司、广电公司负责配合项目实施单位对小区弱电线路进行迁移改造，拆除原有线路，安装网络信号放大器（增强器）等设施设备，接驳调试网络信号。

13.县（市、区）天然气公司负责燃气管线的更新改造，增加布设新的燃气管道，对影响小区改造施工的管线进行改造，对小区内燃气管线安全隐患进行排查整治。

14.县（市、区）热力公司负责全面复核供热管网设计图纸并提出书面反馈意见，配合项目实施单位做好供热分户改造、小区内网改造、管网调试工作，对小区内供热管网安全隐患进行排查整治，参与老旧小区暖气管网改造验收工作。

15.老旧住宅楼产权单位负责宣传讲解政策，动员住户签订项目实施协议，协调拆除煤炭房、储物间、违章建筑和屋面太阳能热水器，负责改造区域内的安全保卫及社会维稳工作，协调邻里关系，调解影响施工的纠纷事宜。对需要主体加固的，负责签加固改造协议，组织住户在预定期限内搬迁,协调拆除影响主体加固和排水的独院及相关设施。

16.项目代建单位负责对改造范围和对象进行调查摸底，征求意见建议，拟定改造方案，张贴公告、政策宣讲、入户动员、签订改造协议、工程招投标、施工质量安全进度管理、施工工地环保治理、资金支付、竣工验收、汇总统计、资料归档移交、项目审计、协调保修期内修缮维护等工作，改造过程中的矛盾调解、处理群众投诉、上访等工作。

六、保障措施

（一）落实主体责任。市政府成立由分管领导任组长的平凉市城镇老旧小区改造工作领导小组（名单见附件），协调推进全市城镇老旧小区改造工作。各县（市、区）政府对本地城镇老旧小区改造工作负总责，主要负责同志要亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，调动各方面资源抓好组织实施，落实好各项配套支持政策。

（二）加强宣传引导。各街道、社区要充分发挥基层组织的作用，安排人员深入各老旧小区，广泛听取居民意见建议，采用多种方式，加大对城镇老旧小区改造政策措施、优秀项目、典型案例的宣传力度，鼓励和引导居民群众积极参与，支持改造工作。项目实施单位要加强宣传动员，及时收集和吸纳群众的意见和建议，对居民群众提出的意见和建议进行落实;对工作中好的做法及时宣传报道，对不支持工作的单位和个人要予以曝光，着力引导居民从“要我改”变为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

（三）认真组织施工。项目实施单位要认真落实质量管理和安全生产责任制、工程质量终身负责制，严格按照《甘肃省政府投资管理办法》（甘政办发〔2020〕21号）等建设工程有关规定，及时办理可研、规划设计、招标、施工许可等项目基本建设手续，高标准、高质量开展施工，做到应改尽改，按期完成工作任务。要将加强电力线路保护作为老旧住宅楼改造工程的一项重要内容，在施工合同中予以明确。住建部门要切实加强工程质量和安全文明施工监管，确定专人对所有改造小区进行全过程监督检查，重点加大对脚手架、施工用电、高空作业、吊篮安装及使用的监管力度，切实消除质量安全隐患，坚决社绝发生安全事故。

（四）强化监督检查。邀请党代表、人大代表和政协委员对老旧小区改造工程招标工作进行现场监督，确保招标工作公平公正公开。住建部门要切实规范和加强项目监督管理，对资金使用、工程质量、施工进度等情况，定期不定期进行监督检查和协调调度，对检查中发现的问题，要及时督促施工单位限期整改。要严格执行项目管理办法，定期召开老旧小区改造工作专题会议，掌握工程进展情况，对检查发现的问题，及时协调解决。

（五）建立健全档案。项目实施单位要建立键全老旧住宅楼棚户区改造提升项目档案，档案资料应包括改造前后的图片对比资料、项目实施过程中形成的会议纪要、可研、初设、图纸、竣工验收等各类文件与图片资料，并将所有资料收集整理成册，确保项目实施过程可查可追溯。

附件：平凉市城镇老旧小区改造工作领导小组组成人员名单

平凉市人民政府办公室

2021年1月15日

（此件公开发布）

附件

平凉市城镇老旧小区改造工作领导小组组成人员名单

组　长：叶剑芳　市委常委、常务副市长

副组长：黄雪山　市政府副秘书长、办公室主任、外侨办主任

岳东生　市住建局局长、二级巡视员

成　员：雷  涛　市委宣传部副部长

李彦荣  市发改委副主任

侯永杰　市教育局二级调研员

柳鹏涛  市工信局三级调研员

杨中畔  市公安局副局长

李光祖  市民政局副局长

李宝林  市财政局副局长

党  波  市自然资源局副局长

脱德涛　市住建局二级调研员

邹会兵  市房管局局长

李  君  市商务局副局长

蒙根录　市卫健委二级调研员

闫向荣  市应急局安全生产执法监察支队支队长

张光旭  市政府国资局四级调研员

张淇云  市市场监管局副局长

潘晓明  市公积金管理中心副主任

王  宏  市文旅局副局长

马伟杰  市体育局副局长

杨鹏亮  市政府金融办副主任

王  斌  市机关事务局副局长

胡宝林  市税务局副局长

李永春  市邮政管理局副局长

李澍亚　人行平凉市中心支行副行长

曹银科  平凉银保监分局副局长

领导小组办公室设在市住建局，办公室主任由岳东生同志兼任。领导小组成员如有变动，报经组长同意后，由接任工作的同志替补，不另行文。